В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить сумму полученных им доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), на сумму налоговых вычетов, предусмотренных в ст. 218–221 НК РФ. Одной из разновидностей таких налоговых вычетов является имущественный налоговый вычет в связи с продажей налогоплательщиком принадлежащего ему имущества (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ). Суть данного налогового вычета заключается в том, что НДФЛ будет облагаться не весь доход, вырученный налогоплательщиком от продажи принадлежащего ему имущества, а доход за минусом предусмотренной налоговым законодательством определенной суммы.
В соответствии с абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае, если при получении налогоплательщиком имущества в порядке дарения НДФЛ не взимается (а он в данном случае при дарении взиматься не будет, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками), при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение такого имущества, если эти расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения. «Учет» документально подтвержденных расходов в данном случае будет означать не что иное, как возможность уменьшить размер облагаемых налогом доходов от продажи объекта на сумму тех расходов, которые в свое время понес предыдущий собственник (т.е. даритель, ранее подаривший данный объект продавцу) на приобретение данного объекта.
Налог после продажи коммерческой недвижимости физлицом
Между тем согласно абз. 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ положения налогового законодательства об имущественном налоговом вычете при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Таким образом, если проданный объект недвижимости использовался для целей предпринимательства, уменьшить доходы от его продажи на сумму расходов на его приобретение (равно как и получить имущественный налоговый вычет в иной форме) нельзя.
Исходя из приведенной нормы закона определяющее значение будет иметь именно фактическое направление использования объекта недвижимости его собственником (продавцом), а не целевое назначение данного объекта. Поэтому, в частности, если жилая недвижимость использовалась продавцом в предпринимательской деятельности (для сдачи внаем), то доходы от продажи такой недвижимости не могут быть уменьшены на установленную законом сумму имущественного налогового вычета – несмотря на то, что объективно жилая недвижимость предназначена для проживания граждан (т.е. для личных, семейных и иных подобных нужд, а не для извлечения дохода). И напротив, если объект недвижимости по своему характеру относится к «коммерческой недвижимости» (т.е. объективно предназначен для получения дохода, как, например, офисные, складские здания, помещения), но собственником (продавцом) в предпринимательской деятельности фактически никогда не использовался, то продавец такого объекта будет иметь право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ.
Применительно к ситуации, описанной в вопросе, можно предположить, что «коммерческая недвижимость», о которой идет речь, в предпринимательской деятельности автором вопроса не использовалась; скорее всего, не будет данный объект использоваться в предпринимательской деятельности и потенциальным одаряемым. Такое предположение основано на содержащейся в вопросе информации о том, что обе стороны планируемого договора дарения никогда не регистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей. Если это так, то доходы от продажи передаваемого по договору дарения имущества могут быть уменьшены на сумму расходов дарителя на приобретение данного имущества.
Налог на недвижимость, проданную за границей
Вместе с тем нельзя не учитывать, что отсутствие государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В соответствии с п. 4 ст. 23 ГК РФ, абз. 4 п. 2 ст. 11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. Поэтому если данная коммерческая недвижимость после заключения договора дарения будет использоваться одаряемым в коммерческих целях, то получить имущественный налоговый вычет при продаже этой недвижимости будет невозможно.
